今年可以说是光明楼市的光高时刻，连续5盘6次“日光”的火热景象，近年来也仅在这个刚成立2年的行政区出现过，目前凤凰城站附近新盘住宅已陆续开盘并售完，接下来，新一波的房源供应量则会在光明中心片区，其中主要集中在光明大街两侧，因此，今天老焦就带大家了解一下，光明下一个距离地铁最近的新盘——佳兆业云峰汇。

1、区位交通

佳兆业云峰汇位于光明中心片区，项目南临光明大街，西临文翠街，北临翠辉路，周边有光明大街、光明大道等城市主干道，同时距离光明两条免费的高速公路，龙大和南光也都相对较近，根据地图测距，自驾距离分别为4.3公里和8.4公里。

轨道交通方面，距离项目最近的地铁是6号线光明大街站C出口，根据地图测距，从项目出发抵达该地铁站，步行距离约474米，行程7分钟，可以说是光明今年待售楼盘中，最近地铁的一个新盘。除了已经开通运营的6号线之外，预计2025年，光明片区还有一条13号线将会通车，13号线在凤凰城站设有换乘点，届时从项目出发乘坐1个地铁站就可换乘13号线，通往南山也将更为便利。

*光明大街站（图片来源：界面楼谈）

除了地铁之外，项目周边还有1座高铁站——光明城站，从项目出发自驾距离约4.9公里，行程17分钟，目前光明城站有通往广州、潮汕、湖北等地的高铁路线。

公交出行方面，项目1公里直线范围内有11个公交站台，主要通往光明各片区，另外有少量公交路线可通往宝安及南山等区。根据规划显示，项目小区内部还规划有公交首末站，届时乘坐公交将更方便。

推荐指数：★★★★☆

小结：自驾出行有南光、龙大两条免费高速可选，项目门口还有光明大街、光明大道主干道；公共交通出行，有地铁光明大街站，还有光明城高铁站，附近的公交路线也较多，整体来看，佳兆业云峰汇云峰汇的交通便利性还是相对较高的。

2、楼盘信息

佳兆业云峰汇是三井银包厂城市更新项目，由深圳市保润房地产开发有限公司开发建设，深圳市益田集团股份有限公司为其间接持股股东，所以此前市场上流传的项目开发主体是益田集团，项目名称也为益田光明假日荟，但后经股权变更和转让，目前该项目已易主佳兆业，从项目进度看，今年初三井银包厂旧改4宗地块便已全都获得建设许可证，3月5日，项目获得施工许可证。

佳兆业云峰汇总占地约2.89万㎡，建面约14万㎡，容积率4.8，绿化率40%，分4个地块开发，由6座高层住宅、2座办公楼、1座幼儿园组成。

从地块分布来看，项目01地块是商业用地，规划为办公及商业产品；02-04地块是二类居住用地，其中03地块住宅全部为保障性住房，由此可见，可对外销售住宅则分布在02和04地块。

据悉，佳兆业云峰汇可售住宅套数为699户，户型建面为89-125㎡2-3房产品，均为2梯4户结构，项目分两期发售，首批推一期321套89㎡户型，二期推378套89㎡和125㎡户型，全部带装修交付。

另外，项目停车位1424个，其中地下1409个，地上15个，虽然停车位是商品房住宅、保障房、办公及商业共享，但有1400多个，应该是完全能够满足业主需求的。

目前，佳兆业云峰汇展示中心暂未开放，据悉，展厅位置不在项目本体，而是设置在了新地中央写字楼20楼，目前项目收取资料中，提交资料的客户展示中心开放后可优先参观，而首批房源也在积极取证中，快的话或预计11月份可入市。

推荐指数：★★★★☆

小结：跟佳兆业其他量级的小区比较起来，这个楼盘不算大，但内部配套是相对齐全，幼儿园、商业等均有自带。另外，项目停车位1424个，虽然是整个小区共享，但总体还是相对充足的，能满足业主需求。

3、主力户型

A、A'户型 89㎡3房2厅2卫

A、A'户型建筑面积相同，格局相似，均有东南、西南朝向房源，但两个户型楼栋分布不同；主卧均为套房设计，其中A户型主卧起居空间稍大，而A'户型则牺牲了部分起居空间，提升了主卫空间，但进深都有3米以上；景观阳台开间均为3.5米，进深约2.4米，建面约8.4㎡，比最小的、仅7㎡的次卧空间更大。

B户型 89㎡2房2厅2卫

B户型为横厅设计，南北通透户型，其中主阳台是东北或西北朝向，餐厅及主卧采光面则是东南、西南向；主卧套房设计，带独立卫生间和阳台，其中阳台开间2.6米，进深约2.7米，整体面积与A户型次卧相差不大，可参考A户型改成小书房；玄关入户，且门口有消防通道大门，形成一个较为私密的空间。

C户型 125㎡3房2厅2卫

C户型横厅设计，客餐厅相邻，客厅带4.2米宽景观阳台，餐厅带4.5米落地窗，采光空间有近8.7米宽，室内采光较强；主卧及客餐厅是西北或东北朝向，其中主卧带有独立衣帽间、卫生间，舒适性高；该户型次阳台有2.9米开间，约3米进深，整体空间较大，可改成小次卧或书房使用。

推荐指数：★★★★☆

小结：佳兆业云峰汇户型结构、空间布局相对合理，其中B/C户型次阳台可改造成小次卧或书房，提高使用率，而A、A'户型阳台比次卧空间还大，空间分布上相对不够合理。从面积段来看，项目以89㎡为主打户型，房源量更是超过了80%，较为适合刚需家庭上车。

4、价格对比

截止至今，光明今年已入市了7个住宅新盘，除了金融街、中海等5个“日光盘”之外，勤诚达也在短期内快速清盘了，如今光明在售的新房产品就剩乐府花园。乐府花园为毛坯房交付，单价4.7万一平，项目因地理区位、楼盘品质等因素，价格在光明来说也是相对较低，因此价格参考性大不。

再来看看前期售罄的楼盘，玺云著、金融街、中海、电建都是拍地开发的楼盘，因此价格多少会和拿地价相关；而勤诚达、民轩与佳兆业云峰汇一样，都属于旧改项目，在价格上可以稍作对比。从整体来看，勤诚达交通配套上相对较弱，民轩楼盘体量和位置都不够优秀，因此二者价格均在5.1万左右，而佳兆业云峰汇相对而言，交通和区位的优势要更为明显，老焦猜测价格或会高于这两个楼盘。

*图片来源：乐有家

二手房方面，根据乐有家显示，目前光明中心片区，沿光明大街地铁站附近，挂牌的二手房只有3个，其中新地中央花园对外销售的基本是公寓产品，因此价格相对较低，该项目唯一一套在售二手房住宅，挂牌价也去到了6.7万一平，而像豪景花园、和润家园这两个住宅盘的挂牌价也去到了6.8-6.9万/平。虽然二手房价格飘高，但对于新房定价参考意义不大，反倒是让购房者更加坚定了“打新”的目标。

推荐指数：★★☆☆☆

小结：光明一二手房的差价还是相对明显，同片区同地段，差价最大的或去到近2万一平，因此对于刚需或者投资者而，“打新”还是成本较低的选择。目前不止是光明中心区，整个光明可售住宅都非常稀少，因此佳兆业云峰汇的竞争优势还是比较大，对比今年前期售完的住宅产品，老焦猜测佳兆业带装修均价或在5.3-5.6万/平左右，具体的还以备案价格为准。

5、施工进度

佳兆业云峰汇目前部分楼栋即将地面，部分在打地基，部分还在挖基坑，整体的工程进度不算快，但据悉，项目住宅是预计带装修交付的，根据进度，入伙时间最起码还得再等个3年。

*10月工程信息图（来源于网络）

*10月施工进度图（来源于界面楼谈）

项目展示中心虽还没有对外开放，但已经有媒体和网友拍到了内部照片，从照片显示，项目展示中心已基本装修完毕，现场销售也表示处于除醛阶段，近期就会对外开放。

*展示中心实景（来源界面楼谈）

推荐指数：★★☆☆☆

小结：佳兆业云峰汇整体的工程进度不算快，且是带装修交付，交房时间会相对较晚。另外，项目是异地展示中心和样板间，项目的直观性相对较弱。

6、项目配套

（1）学区学校

佳兆业云峰汇属于光明翠湖社区，根据目前光明的学区划分显示，项目可申请的小学有光明小学、东周小学、凤凰学校、中大附属学校（原爱华小学）；可申请的初中有光明中学、深圳实验光明学校、凤凰学校、中大附属学校。

*小学学区（来源网络）

*初中学区（来源网络）

从学区划分中可见，深圳实验光明学校是面向全区招生，且小初高共60个班3000个学位，因此初一可接收的生源仅数百人，根据现有的积分入学政策，要就读该校或比较困难。除了实验学校外，佳兆业云峰汇划片的光明中学，在全区排名是较为靠前的；而中大附属学校是2020年投入使用的学校，虽然还未出成绩，但该校现有正高级教师、特级教师1人，副高级职称7人，清华、北师大等名校硕士生21人，整体的师资力量还是较为雄厚。

*中大附属学校（图片来源官方公众号）

幼龄教育阶段，项目规划有9班幼儿园，而1公里范围内，目前正在运营的幼儿园有2所，分别是光明东周幼儿园、光明中心幼儿园。

（2）商业配套

佳兆业云峰汇自带建面约8000㎡商业，同片区内还有约3万㎡的新地中央商业广场，约5万㎡建设中的星河cococity、以及约3万㎡规划中的绿地新都会商业。

*深圳首家万达广场效果图（来源网络）

而一站之隔的凤凰城站片区，有建设中的约10万㎡龙光玖龙台商业，以及建设中的深圳首家万达广场，体量约4.8万㎡，可以说未来项目周边的商业配套还是较为丰富的。

（3）周边环境

光明2018年才正式成立行政区，区域内的城市面貌还有待提升、改善。目前光明最宜居、发展最快的可以说是区政府所在区域范围内，而一站之隔的光明大街，也得益了交通和地理的优势，吸引了不少开发商进驻。

较早一批进场的新地、星河、绿地等开发商集团已经在此打下疆土，而近期的金地、万科、佳兆业也纷纷跟进，并且处于如火如荼地开发打造中，可以预见光明大街这一片未来的城市面貌将有巨大改变。

根据光明区的法定图则显示，光明大街两侧，主要规划居住用地为主，另有教育、商业用地。其中光明大街南部片区，绿地、星河、万科、金地已基本“圈地”完毕，而北部率先开发的是佳兆业云峰汇。虽然规划已铺，但片区内多是老旧工业区、厂房，旧改更新需要一定的时间。

景观资源配套来看，项目步行1公里范围内有2个公园，分别是翠湖公园、东周文化公园；另外，自驾3.2公里左右，还有光明农场等4A级景区。

推荐指数：★★★☆☆

小结：教育配套方面，幼龄教育到九年制学校都能一应满足，且划片的公立学校师资力量也较好，但除了自带的幼儿园以外，中小学距离项目都较远，全部在1公里以外；商业配套方面，自带有8千㎡商业，周边还有超25万㎡商业，整体较为丰富；环境方面，景观资源附近有2个公园围绕，3公里左右有4A级景区光明农场，而居住环境主要依赖周边旧改，虽已有星河、绿地等开发商进驻，但均位于光明大街南部，而北部仅项目在动工，其余还处于规划阶段，短期内改善力度不大。

7、总结

优势：①项目离6号线地铁口不到500米距离，未来一站之隔还可换乘13号线，且紧邻光明大街、光明大道主干道，出行的便利性不言而喻；②周边有星河、绿地等多个住宅小区，另外有金地、万科入驻，区域内集中开发改造，对居住环境改善大大提升，且未来还可共享商业、学校等配套；③项目停车位充足，自带幼儿园配套，且户型格局方正，又以89㎡建面为主，适合刚需上车。

劣势：①距离九年义务教育阶段的公立学校相对较远，均在1公里以外，需自驾或公交出行，上下学没有那么便利；②项目南部以基本改造完或改造中，但北面、东面及西面还处于规划阶段，旧改周期不确定，且旧改或对小区有灰尘及噪音影响。