从今年开始，《民法典》就正式开始实施，其中涉及了很多关于房产的新规定，有关于租房的新规，也有关于继承的新规，还有关于离婚房产分割的新规等，接下来我们就逐一进行介绍。

一、民法典中有关离婚房产分割问题

01 婚前全款买房

如果一方在结婚之前选择全款买房，那么这套房子就属于婚前的个人财产，在离婚的时候不可以分割。

不过也有特殊情况，如果一方自愿把房子的一半所有权赠予另一方，并通过赠予或者买卖的房子加上了另一方的名字，那么这套房子就属于夫妻双方的共同财产，离婚的时候应当分割。

02 婚前按揭买房

如果一方在婚前按揭买房，那么这套房子的归属就分为两个部分，第一部分是婚前的首付和月供，第二部分是婚后的月供。婚前的首付和月供自然是买房一方的个人财产，婚后的月供属于夫妻双方的共同财产，因此离婚时分割的是婚后共同还贷的部分。

不过需要注意两个问题，首先房产增值部分属于夫妻双方的共同财产；另外共同还贷部分与夫妻双方的工资高低无关，即使一方没有工作，但是也承担了家中的其他事务，共同还贷部分仍然均等分割。

03 婚前继承房产或者被赠予房产

不管是婚前继承的房产还是婚前获得赠予的房产，都属于一方婚前的个人财产，离婚的时候不予分割。

04 婚后继承房产或者被赠予房产

通常情况下，结婚之后继承的房产和被赠予的房产属于夫妻双方的共同财产，离婚的时候需要分割。

不过如果遗嘱中明确了继承的对象是一个人，赠予合同中也明确了赠予的对象为个人，那么该房产就属于一方的个人财产，离婚的时候不予分割。

二、民法典中有关房产继承问题

01 房屋继承权男女平等

按照我们的传统思想，无论是财产还是房产，都应该继承给儿子，女儿继承不到任何财产。但是根据《民法典》的最新规定，儿子和女儿拥有相同的继承权，不管是老人剩下的财产还是房产，女儿都应该有自己的一部分。

当然这是没有立遗嘱的情况，如果老人遗嘱中明确了房子的继承问题，应该遵照老人的意愿，按照遗嘱中的房产分配方式来分配房产。

02 房产继承增设了“宽恕”制度

《民法典》中有明确规定，如果继承人有以下几种行为，会丧失继承权：

1、故意杀害被继承人；

2、为争夺遗产而杀害其他继承人；

3、遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；

4、伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；

5、以欺诈胁迫等手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱，情节严重。

如果出现上述几种情况，继承人会丧失继承权，不过《民法典》增设了“宽恕”制度，如果继承人因为第三、四、五条而丧失继承权的时候，犯错之后诚心悔改，表现非常良好，同时被继承人也表示可以宽恕继承人过去的过失，这种情况下，继承人可以重新获得房产的继承权。当然如果是因为前两条而丧失了继承权，将会是永久丧失，不可重新获得。

其实这一新规算是给继承人一个改过自新的机会，而对于被继承人来说，遗产什么的并不重要，只要孩子能陪在自己身边就可以，只要继承人诚心悔改，能好好照顾自己，就是最好的结果。

03 代位继承的范围扩大

原来的继承法中规定，第一顺位继承人有配偶、子女和父母；第二顺位继承人有兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。通常情况下被继承人的房产是由第一顺位继承人继承，如果第一顺位继承人不在世或者丧失了继承权，那么就由第二顺位继承人代位继承，如果没有符合条件的第二顺位继承人，遗产将会变成无主财产。

不过根据《民法典》中的最新规定，新增了侄、甥也可以代位继承，相当于扩大了代位继承的范围，避免被继承人的遗产变成没有人继承的财产。

三、民法典中的租房新规

01 设立居住权的房子不能出租

《民法典》首次提出了居住权的概念，并且规定设立了居住权的房子，在居住权生效期间，房子既不能进行出租，也不能进行售卖。

居住权相当于把房子的所有权和居住权分开，即使拥有房子的所有权，也不一定拥有房子的居住权。举个例子，小王长期在外打工，老王请了一个保姆照顾自己，保姆对老王非常好，老王去世之前给保姆设立了10年的居住权。老王去世后小王继承了这套房子，但是在居住权设立期间，小王虽然拥有房子的所有权，但是并没有权利将房子进行出租或者售卖，同样也没有居住的权利。

因此租房客在租房的时候，不仅要确认房子的所有权问题，还需要确认房子是否设立了居住权，一定要避开设立了居住权的房子。

02 承租人拥有优先租赁权，同时也拥有优先购买权

《民法典》中有明确规定：租赁期限届满，房屋承租人享受以同等条件优先承租的权利。也就是说如果租赁合同到期，承租人可以优先租用房子，通常情况下，出租人没有意见的话，租赁合同默认续期。

另外如果出租人有出售房子的意向，出租人应该提前通知承租人，并且除近亲属之外，承租人拥有同等条件下优先购买权。不过承租人要想购买这套房子，需要在15天内表达自己的购买意愿，15天过后将会失去优先购买权。

结语：

2021年1月1日起，《民法典》已经正式实施，其中包括很多大家比较关心的新规定。《民法典》相比于过去的法律来说，更加贴近人民，让普通老百姓也能通过《民法典》了解更多的法律法规。